Pour les entreprises, ces réglementations ne constituent pas uniquement une contrainte administrative. Elles impliquent une véritable démarche de pilotage énergétique, avec des obligations réglementaires de suivi, de déclaration et, selon les caractéristiques du bâtiment, d’amélioration des équipements.
Le Décret tertiaire, officiellement appelé Dispositif Éco Énergie Tertiaire (DEET), impose aux propriétaires et exploitants de certains bâtiments tertiaires de réduire progressivement leurs consommations d’énergie. À cette obligation de performance s’ajoutent les exigences liées aux systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments, les fameux BACS.
Pour un directeur immobilier, un responsable technique, un energy manager ou un exploitant multi-sites, comprendre précisément ces obligations réglementaires permet d’anticiper les investissements, de prioriser les travaux et de limiter les risques de non-conformité.
1. Décret tertiaire : de quoi parle-t-on exactement ?
Le terme « décret tertiaire » désigne généralement le dispositif réglementaire issu de l’article 175 de la loi ÉLAN.
Son nom officiel est Dispositif Éco Énergie Tertiaire (DEET).
Son objectif est de réduire progressivement les consommations d’énergie finale des bâtiments à usage tertiaire.
Les objectifs réglementaires sont fixés à :
- -40 % en 2030 ;
- -50 % en 2040 ;
- -60 % en 2050.
Ces réductions sont calculées par rapport à une année de référence, avec également une possibilité d’atteindre les objectifs selon une méthode en valeur absolue adaptée à l’activité du bâtiment.
Le dispositif concerne donc une démarche de performance énergétique qui s’inscrit dans la durée.
L’entreprise ne doit pas seulement réaliser un audit ponctuel : elle doit être en mesure de suivre ses consommations, mesurer ses progrès et mettre en œuvre des actions permettant d’atteindre les objectifs réglementaires.
2. Quels bâtiments sont concernés par le Décret tertiaire ?
Le premier critère à vérifier est la surface consacrée à des activités tertiaires.
Le dispositif concerne les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments dont la surface de plancher cumulée consacrée aux activités tertiaires est supérieure ou égale à 1 000 m².
De nombreuses activités sont concernées :
- bureaux ;
- commerces ;
- hôtels ;
- restaurants ;
- établissements d’enseignement ;
- établissements administratifs ;
- bâtiments de santé et médico-sociaux ;
- équipements sportifs ;
- bâtiments culturels ;
- plateformes et certains locaux logistiques ;
- bâtiments de services ;
- entrepôts comportant des surfaces tertiaires concernées.
Un point important pour les entreprises industrielles : le fait qu’un bâtiment appartienne à une entreprise industrielle ne l’exclut pas automatiquement du dispositif.
Il faut regarder la nature et la surface des activités tertiaires présentes dans le bâtiment.
Exemple
Une entreprise industrielle possède un site de 12 000 m² comprenant :
- 8 000 m² d’atelier de production ;
- 2 500 m² d’entrepôt ;
- 1 500 m² de bureaux.
La partie tertiaire doit être analysée au regard des critères du DEET.
L’assujettissement doit donc être déterminé bâtiment par bâtiment et en fonction des surfaces réellement concernées.
3. Quelle est la différence entre Décret tertiaire et BACS ?
C’est une confusion fréquente.
Le Décret tertiaire / DEET et le décret BACS poursuivent un objectif commun d’amélioration de la performance énergétique, mais ils ne correspondent pas à la même obligation.
Le Décret tertiaire
Il impose une trajectoire de réduction des consommations énergétiques pour les bâtiments tertiaires concernés.
L’entreprise doit notamment :
- connaître ses consommations ;
- les déclarer ;
- suivre leur évolution ;
- mettre en place des actions de réduction ;
- atteindre les objectifs réglementaires.
Le BACS
BACS signifie Building Automation and Control Systems, soit systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments.
L’objectif est d’améliorer le pilotage des équipements techniques du bâtiment, notamment :
- chauffage ;
- climatisation ;
- ventilation ;
- production et distribution d’énergie ;
- régulation ;
- suivi des consommations.
Le BACS constitue donc principalement un outil de pilotage et de maîtrise des consommations.
Les deux dispositifs sont complémentaires.
Le DEET fixe une trajectoire de performance énergétique ; le BACS contribue à piloter les équipements permettant d’atteindre cette performance.
4. Pourquoi les BACS deviennent-ils stratégiques pour les entreprises ?
Dans un bâtiment tertiaire, une part importante des consommations dépend du fonctionnement des équipements techniques.
Un système de chauffage peut par exemple continuer à fonctionner :
- en dehors des horaires d’occupation ;
- dans des zones peu ou pas occupées ;
- avec une température excessive ;
- sans tenir compte des conditions extérieures ;
- sans coordination avec les autres équipements.
Le pilotage automatisé permet de mieux adapter la production et la distribution d’énergie aux besoins réels.
Un système BACS peut notamment permettre :
- la programmation des horaires ;
- l’ajustement des températures ;
- le suivi des consommations ;
- la détection d’anomalies ;
- la régulation des équipements ;
- l’optimisation du fonctionnement selon l’occupation.
La logique est donc simple :
mesurer → piloter → optimiser → contrôler.
C’est également l’une des orientations retenues dans la stratégie nationale pour réduire les consommations du secteur tertiaire, avec notamment le développement du pilotage via les systèmes BACS.
5. Quels bâtiments sont concernés par les obligations réglementaires BACS ?
Les obligations réglementaires BACS concernent notamment les bâtiments tertiaires équipés de systèmes de chauffage ou de climatisation au-delà de certains seuils de puissance.
Le dispositif réglementaire prévoit notamment des obligations réglementaires pour les systèmes dont la puissance nominale utile dépasse 70 kW.
Les systèmes d’automatisation et de contrôle doivent permettre notamment de suivre, enregistrer et analyser les données énergétiques et d’ajuster les systèmes techniques du bâtiment en fonction des besoins.
Attention au calendrier 2026
Le calendrier réglementaire BACS mérite une vigilance particulière.
Les textes adoptés en 2023 prévoyaient des échéances progressives, notamment à l’horizon 2025 et 2027 selon les caractéristiques des bâtiments.
Cependant, le Gouvernement a engagé en 2025-2026 une révision du dispositif, avec un projet visant notamment à reporter certaines échéances à 2030.
En conséquence, une entreprise qui prépare aujourd’hui un investissement BACS doit vérifier la réglementation effectivement applicable au moment du projet, plutôt que de se baser sur une ancienne échéance présentée comme définitive.
6. OPERAT : l’outil de référence du Décret tertiaire
Le suivi du dispositif Éco Énergie Tertiaire s’effectue via la plateforme OPERAT, administrée par l’ADEME.
Les propriétaires et exploitants concernés doivent y renseigner les données relatives aux consommations énergétiques de leurs bâtiments.
La plateforme permet notamment :
- de déclarer les consommations ;
- de suivre leur évolution ;
- de comparer les performances ;
- d’obtenir une attestation annuelle ;
- de suivre la trajectoire par rapport aux objectifs réglementaires.
OPERAT constitue donc un élément central de la conformité au dispositif.
Pour une entreprise disposant de plusieurs bâtiments ou de plusieurs établissements, cette dimension peut rapidement devenir un véritable sujet de gouvernance énergétique.
7. Quelles actions mettre en place pour réduire les consommations ?
Le Décret tertiaire n’impose pas une technologie unique.
L’entreprise dispose de plusieurs leviers pour améliorer la performance énergétique de son patrimoine.
Parmi les principales actions figurent :
Améliorer l’enveloppe du bâtiment
- isolation ;
- étanchéité ;
- menuiseries ;
- protections solaires ;
- traitement de certains ponts thermiques.
Optimiser les équipements techniques
- chauffage ;
- climatisation ;
- ventilation ;
- éclairage ;
- eau chaude sanitaire.
Améliorer la régulation
- thermostats ;
- programmation horaire ;
- sondes ;
- régulation centralisée ;
- GTB ;
- BACS.
Agir sur les usages
- température de consigne ;
- horaires de fonctionnement ;
- extinction des équipements inutilisés ;
- sensibilisation des occupants.
Le ministère de la Transition écologique identifie notamment l’amélioration de l’enveloppe, l’installation d’équipements performants et le contrôle des équipements comme des leviers d’action du dispositif Éco Énergie Tertiaire.
8. Déstratification de l’air : un levier complémentaire pour les bâtiments de grande hauteur
Dans certains bâtiments tertiaires de grande hauteur, notamment les locaux logistiques, showrooms, halls ou espaces d’activité, la température peut varier fortement selon la hauteur.
L’air chaud ayant tendance à monter, une partie de l’énergie produite par le système de chauffage peut rester concentrée en partie haute.
On peut alors observer une situation telle que :
17 °C au niveau de la zone occupée → 24 °C sous toiture.
Le système de chauffage fonctionne pourtant normalement.
Le problème réside alors moins dans la production de chaleur que dans sa distribution dans le volume du bâtiment.
Les déstratificateurs permettent de remettre en circulation l’air chaud accumulé en partie haute afin d’améliorer l’homogénéité thermique.
Dans une démarche de performance énergétique, cette solution peut donc être étudiée en complément :
- de la régulation ;
- de la GTB ;
- de l’amélioration de l’enveloppe ;
- de l’optimisation du chauffage.
L’objectif n’est pas de chauffer davantage, mais de mieux utiliser l’énergie déjà produite.
9. Décret tertiaire et BACS : quelle stratégie pour 2026 ?
Pour une entreprise concernée, l’année 2026 doit être considérée comme une période de pilotage et d’anticipation.
La stratégie peut s’articuler autour de quatre axes :
1. Mesurer
Disposer de données énergétiques fiables.
2. Piloter
Mettre en place une régulation et, lorsque nécessaire, un système BACS adapté.
3. Optimiser
Agir sur les équipements et les usages les plus consommateurs.
4. Investir
Programmer les travaux présentant le meilleur rapport entre investissement, économies et contraintes d’exploitation.
Cette approche permet de rapprocher conformité réglementaire et performance économique.
Conclusion
En 2026, les entreprises ont donc intérêt à ne pas considérer ces réglementations uniquement sous l’angle de la conformité.
Le véritable enjeu est de transformer les obligations réglementaires en stratégie de performance énergétique, avec des investissements priorisés selon leur impact énergétique et leur rentabilité.
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